Compravendite, locazioni e rapporti con le agenzie, principalmente a Brindisi e provincia.
Le controversie immobiliari hanno quasi tutte la stessa struttura: un difetto o un inadempimento che emerge dopo, quando il denaro è già stato versato. In questa materia i termini per reagire sono ristretti.
I vizi occulti dell’immobile acquistato
Chi acquista scopre spesso dopo il rogito un difetto che non era visibile: un’infiltrazione, un impianto non conforme, un problema strutturale, un’umidità mascherata dalla tinteggiatura.
La garanzia per i vizi è soggetta a una decadenza che decorre dalla scoperta del difetto e a una prescrizione che decorre dalla consegna dell’immobile: due termini distinti, che partono da momenti diversi. La raccolta di perizie e preventivi non li sospende.
Non tutti i difetti rientrano peraltro in questa disciplina. Se ciò che è stato consegnato è cosa radicalmente diversa da quella pattuita, non si tratta di vizio ma di inadempimento, e valgono i termini ordinari, assai più lunghi. Dalla qualificazione dipende quale disciplina si applichi e quali termini decorrano.
Resta invece esclusa la garanzia per i vizi che l’acquirente conosceva, o che avrebbe potuto riconoscere usando l’ordinaria diligenza, salvo che il venditore li abbia dichiarati insussistenti.
I gravi difetti dell’immobile di nuova costruzione
Quando il difetto è grave e incide sulla struttura, sulla stabilità o sulla funzionalità dell’edificio, e l’immobile è di costruzione o ristrutturazione recente, la responsabilità del costruttore si estende per un periodo assai più lungo, decorrente dal compimento dell’opera. Anche in questo caso il difetto va denunciato entro un termine breve dalla scoperta.
La differenza rispetto ai vizi ordinari è sostanziale, e dipende dalla natura del difetto e dall’epoca di costruzione dell’immobile.
Il preliminare e il rogito che non arriva
Il compromesso non trasferisce la proprietà: obbliga le parti a stipulare l’atto definitivo.
Se il venditore rifiuta di presentarsi, l’acquirente non è costretto a subire. Può chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, trasferendo la proprietà. È la ragione per cui un preliminare redatto bene vale molto più della caparra che lo accompagna.
Quando invece la scelta è quella di sciogliersi dal vincolo, entrano in gioco le regole sulla caparra: chi l’ha ricevuta può essere tenuto a restituirla raddoppiata, chi l’ha versata può perderla. Quale delle due strade convenga dipende dal valore dell’immobile e dall’andamento del mercato, non dal torto.
Una cautela pratica: il preliminare può essere trascritto nei registri immobiliari, e la trascrizione protegge l’acquirente dalle vendite e dalle ipoteche successive. È una possibilità che quasi nessuno utilizza e che in alcune situazioni si rivela decisiva.
La provvigione dell’agenzia immobiliare
È fra le controversie più frequenti e fra le meno conosciute.
Il mediatore ha diritto alla provvigione quando l’affare si conclude per effetto del suo intervento. «Concluso» non significa necessariamente rogitato: secondo un orientamento consolidato è sufficiente il raggiungimento di un accordo vincolante fra le parti, e in molti casi è già bastevole l’accettazione della proposta d’acquisto. Chi sottoscrive quella proposta ritenendo di non impegnarsi a nulla assume invece un’obbligazione.
Vi sono per contro ragioni che escludono o riducono la pretesa dell’agenzia: il mancato possesso dei requisiti abilitativi in capo al mediatore, l’assenza di un effettivo nesso fra la sua attività e la conclusione dell’affare, l’omessa informazione su circostanze rilevanti dell’immobile che l’agenzia conosceva o avrebbe dovuto conoscere.
Prima di pagare, e prima di rifiutarsi di pagare, conviene far esaminare la proposta e l’incarico sottoscritti.
Locazioni, morosità e sfratto
Il proprietario che non riceve il canone dispone di un procedimento più rapido di una causa ordinaria: l’intimazione di sfratto per morosità, che si accompagna alla richiesta del decreto ingiuntivo per i canoni già scaduti.
Per gli immobili ad uso abitativo la morosità rilevante è determinata dalla legge, ed è più circoscritta di quanto comunemente si ritenga: rilevano il mancato pagamento del canone decorso un termine dalla scadenza, oppure quello degli oneri accessori quando raggiungano un determinato ammontare.
Al conduttore la legge riconosce la possibilità di sanare la morosità entro un termine concesso dal giudice, facoltà utilizzabile un numero limitato di volte nel corso del rapporto.
Va infine ricordato che il contratto di locazione non registrato è nullo. È una circostanza che incide profondamente sulla posizione di entrambe le parti e va accertata prima di impostare qualunque iniziativa.
Di cosa si occupa lo studio
- vizi occulti e difformità dell’immobile acquistato
- gravi difetti di immobili di nuova costruzione o ristrutturati
- contratti preliminari, inadempimento e trasferimento coattivo
- provvigioni e controversie con le agenzie immobiliari
- locazioni, morosità, sfratti e restituzione dell’immobile
Di cosa lo studio non si occupa
L’accertamento tecnico del difetto — la sua origine, l’entità, il costo del ripristino — richiede un tecnico, e lo studio non redige perizie: quando occorrono, ci si avvale di ingegneri e di geometri.
Restano inoltre estranee all’attività dello studio le questioni urbanistiche ed edilizie di natura amministrativa, come i procedimenti nei confronti del Comune in materia di titoli abilitativi.
Le domande più frequenti
«Ho scoperto un’infiltrazione due mesi dopo il rogito: posso ancora agire?»
Dipende da quando è avvenuta la scoperta e da quando l’immobile è stato consegnato. I termini decorrono da momenti diversi e non sono sospesi dalla raccolta dei preventivi di riparazione.
«L’agenzia mi chiede la provvigione anche se il rogito non si è fatto: devo pagarla?»
Non necessariamente, ma neppure automaticamente no. Occorre leggere la proposta e l’incarico: in molti casi l’accettazione della proposta è già sufficiente a far sorgere il diritto del mediatore.
«Il venditore non si presenta dal notaio: che cosa posso fare?»
Chiedere al giudice una sentenza che tenga luogo del contratto definitivo, oppure sciogliersi dal preliminare agendo sulla caparra. Sono strade alternative, e la scelta va compiuta subito.
«Il contratto di locazione non è mai stato registrato: è valido?»
No, e la conseguenza non colpisce soltanto una delle due parti. Va verificata prima di ogni iniziativa.
«L’inquilino non paga: quanto tempo occorre per liberare l’immobile?»
Dipende dall’eventuale sanatoria concessa e dal carico dell’ufficio giudiziario, ma la via dello sfratto è comunque assai più rapida di una causa ordinaria e si accompagna al recupero dei canoni.
Lo studio riceve a Brindisi e assiste in tutta Italia: il primo colloquio può anche svolgersi in videoconferenza tramite la consulenza legale online.
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