La Cassazione (ord. n. 23217/2026) chiarisce che la gravità dell’inadempimento si valuta al momento della domanda di risoluzione, non al momento della decisione.

Con l’ordinanza n. 23217/2026, pubblicata il 14 luglio 2026, la Terza Sezione civile della Corte di Cassazione (Pres. Frasca, Rel. Saija) torna su una questione frequente nei giudizi di sfratto per morosità: il pagamento che il conduttore effettua in corso di causa, dopo che il locatore ha già chiesto la risoluzione del contratto, può impedire la pronuncia di risoluzione se riduce il debito sotto il valore di un canone mensile?

Il caso: sfratto per morosità e pagamento in corso di giudizio

Un locatore di Viterbo aveva intimato sfratto per morosità alla propria conduttrice, chiedendo in subordine la risoluzione del contratto per inadempimento e la condanna al pagamento dei canoni arretrati e degli oneri condominiali.

La conduttrice si era difesa sostenendo di aver autoridotto il canone per un guasto all’ascensore condominiale mai riparato e aveva versato, nel corso del giudizio, una somma che riduceva il debito residuo a un importo inferiore a un canone mensile.

Il Tribunale di Viterbo aveva rigettato la domanda per indeterminatezza dell’importo della morosità; la Corte d’appello di Roma, riformando la decisione, aveva invece dichiarato risolto il contratto, ritenendo irrilevante il pagamento successivo. La Cassazione ha confermato la decisione d’appello, respingendo il ricorso della conduttrice.

Pagamento parziale in corso di causa: evita la risoluzione del contratto?

Il punto centrale della pronuncia riguarda il pagamento parziale dei canoni arretrati eseguito dal conduttore dopo che il locatore aveva già proposto la domanda di risoluzione del contratto di locazione. Nel caso esaminato, la conduttrice aveva versato in corso di giudizio una somma che riduceva la morosità residua a meno di un canone mensile, senza però estinguere il debito.

La tesi del conduttore: morosità sotto la soglia dell’art. 5

La difesa si fondava sull’art. 5 della L. n. 392/1978, che per le locazioni abitative predetermina la gravità dell’inadempimento: il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza, o degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità. Secondo la ricorrente, se alla data della decisione la morosità del conduttore è scesa sotto quella soglia, il giudice non può più dichiarare la risoluzione.

La risposta della Cassazione: conta la data della domanda

La Corte ha respinto la tesi richiamando l’art. 1453, comma 3, c.c., secondo cui dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione. La domanda giudiziale cristallizza la situazione: ciò che il conduttore paga dopo non sana l’inadempimento e non può renderlo, a posteriori, meno grave.

La conclusione è coerente con la natura della sentenza di risoluzione, pronuncia costitutiva i cui effetti retroagiscono al momento dell’inadempimento (Cass. n. 5771/2010). Per questo la gravità della morosità si valuta al momento della domanda, non a quello della decisione. Diversamente, l’esito del giudizio di sfratto per morosità dipenderebbe dalla durata del processo e dalle scelte unilaterali del debitore nel frattempo.

Il pagamento parziale riduce il debito, non salva il contratto

Il versamento in corso di causa non è privo di effetti: la Corte d’appello lo ha correttamente scomputato dall’importo della condanna, e la Cassazione ha condiviso questa impostazione. Sul piano economico riduce quanto il conduttore deve ancora pagare; sulla sorte del contratto è invece irrilevante.

Gli altri motivi di ricorso

Il ricorso conteneva anche numerose censure processuali (presunta illeggibilità del verbale d’udienza, mancata trascrizione delle conclusioni, violazione del contraddittorio per l’anticipazione dell’udienza), tutte dichiarate inammissibili o infondate. La Corte ha ribadito, tra l’altro, che la mancata o incompleta trascrizione delle conclusioni in sentenza costituisce mera irregolarità formale, salvo che incida concretamente sulla decisione.

Cosa cambia per locatori e conduttori

Per il locatore: i pagamenti parziali successivi alla domanda non neutralizzano l’azione di risoluzione per morosità. Versando somme in corso di causa, il conduttore non può far venir meno i presupposti della pronuncia.

Per il conduttore: ridurre il debito durante il giudizio non basta a conservare il contratto di locazione. Il momento decisivo per regolarizzare la propria posizione è quello che precede l’iniziativa giudiziale del locatore.

In sintesi

Quando si valuta la gravità della morosità? Al momento della domanda di risoluzione (art. 1453, comma 3, c.c.).
Il pagamento parziale in corso di causa evita la risoluzione? No, anche se riduce il debito sotto un canone mensile.
Il pagamento parziale ha qualche effetto? Sì: va scomputato dalla somma che il conduttore è condannato a pagare.

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Avvertenza: il presente articolo ha finalità informativa e divulgativa e non costituisce consulenza legale né sostituisce il parere di un professionista. Le pronunce giurisprudenziali richiamate sono riferite ai casi concreti decisi e non sono automaticamente applicabili a fattispecie diverse; prima di assumere qualsiasi iniziativa si raccomanda di verificare il contenuto con un avvocato, valutando le circostanze specifiche della propria situazione.

Sfratto per morosità: il pagamento parziale in corso di causa non salva il contratto