Lavori straordinari in condominio: l’amministratore può ordinarli senza delibera?

No.

È il punto su cui la Corte di cassazione è tornata con l’ordinanza n. 22026 del 27 giugno 2026, e vale la pena capirlo bene, perché l’errore si commette quasi sempre in buona fede: i lavori servono davvero, l’amministratore li ordina, l’impresa li esegue, e il conto arriva al condominio. Che però non è tenuto a pagarlo.

Che cosa l’amministratore può decidere da solo

L’art. 1130 del codice civile elenca le attribuzioni dell’amministratore, e fra queste c’è la manutenzione ordinaria delle parti comuni. L’art. 1135 riserva invece all’assemblea le opere di manutenzione straordinaria.

La linea di confine è questa, e non si sposta: per i lavori straordinari serve sempre una delibera, presa prima dei lavori oppure dopo, a ratifica di quanto è stato fatto. Senza delibera l’amministratore non ha il potere di obbligare i condòmini verso l’impresa.

L’urgenza non cambia la regola

È la convinzione più diffusa, e la più costosa.

Quando il guasto è urgente — un’infiltrazione che peggiora, un cornicione pericolante — l’amministratore può e deve intervenire. Ma l’urgenza produce un effetto solo nel rapporto fra l’amministratore e il condominio: gli dà diritto al rimborso della spesa anticipata, ai sensi dell’art. 1135, ultimo comma, del codice civile.

Non produce alcun effetto nei confronti dell’impresa. Verso il terzo che ha eseguito i lavori, l’amministratore privo di delibera resta privo di potere, per urgente che fosse la situazione. È un orientamento che la Corte di cassazione ha espresso più volte negli ultimi anni e che l’ordinanza del 2026 conferma.

Il direttore dei lavori non ha poteri maggiori

Nel caso deciso, il verbale di collaudo era stato firmato dall’amministratore e dal direttore dei lavori. Da qui la Corte d’appello aveva tratto che il condominio avesse riconosciuto il debito anche per le lavorazioni aggiuntive.

La Corte di cassazione ha escluso questa lettura. Il direttore dei lavori rappresenta il condominio soltanto dentro il perimetro tecnico del proprio incarico: può vincolare la committenza sulla contabilità e sull’esecuzione delle opere, se l’incarico lo prevede espressamente, ma non può riconoscere compensi per lavorazioni che l’assemblea non ha mai deliberato. Nessuno dei due professionisti dispone di un potere che l’assemblea non ha conferito.

Il verbale di collaudo non è un riconoscimento di debito

È il passaggio che interessa di più chi si trova un decreto ingiuntivo in mano.

Il collaudo accerta che l’opera è stata eseguita a regola d’arte. Non accerta che cosa era stato commissionato, e non trasforma in debito ciò che non era stato deliberato. Chiamarlo «negozio di accertamento» — come aveva fatto la Corte d’appello — significa attribuirgli un effetto che non ha.

I vizi che si vedono e quelli che vengono dopo

L’ordinanza corregge anche un secondo punto. Infiltrazioni e concrezioni sulle scale erano state qualificate come vizi palesi, e quindi non più contestabili dopo il collaudo. Ma un difetto che si manifesta nel tempo non è percepibile il giorno della verifica tecnica: chiamarlo palese richiede una motivazione, che mancava. La disciplina dei vizi dell’appalto sta negli artt. 1667 e 1669 del codice civile, e distingue proprio secondo questo criterio.

La causa è stata rinviata alla Corte d’appello di Ancona in diversa composizione.

Che cosa farne, in pratica

Per i condòmini. Se arriva una richiesta di pagamento per lavori che l’assemblea non ha deliberato, la firma dell’amministratore sul verbale non è di per sé sufficiente a fondare l’obbligo. Vale la pena recuperare i verbali assembleari prima di qualunque altra cosa.

Per gli amministratori. Quando in corso d’opera emerge una necessità imprevista — e capita spesso, perché il cantiere scopre cose che il progetto non vedeva — la strada è convocare l’assemblea, anche solo per ratificare. Un verbale tecnico firmato in cantiere non sostituisce una delibera, e lascia esposto chi lo ha firmato.

Una cosa che conviene dire. Non sempre conviene opporsi. Se i lavori sono stati eseguiti e il condominio ne ha tratto vantaggio, l’impresa dispone di altre strade oltre al contratto, e il risultato di una causa può non ripagare il tempo che costa. La valutazione si fa sui documenti, prima di decidere.

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Questo approfondimento ha finalità informativa e non costituisce consulenza legale. Le pronunce richiamate si riferiscono ai casi concreti decisi e non si applicano automaticamente a situazioni diverse: prima di assumere qualunque iniziativa conviene verificarne il contenuto con un avvocato.