Vizi occulti dell’immobile: entro quando si deve agire

Chi scopre un difetto nella casa acquistata ha davanti due termini, non uno. Il primo è di otto giorni dalla scoperta e serve a denunciare il vizio al venditore. Il secondo è di un anno dalla consegna e riguarda l’azione in giudizio.

I due termini decorrono da momenti diversi e hanno natura diversa. La regola è nell’art. 1495 del codice civile. Gli otto giorni sono un termine di decadenza: se la denuncia non arriva in tempo, il diritto alla garanzia si perde. La denuncia è la comunicazione con cui il compratore segnala il difetto al venditore. Serve a mettere il venditore in condizione di verificarlo e di contestarlo o riconoscerlo. L’anno è invece un termine di prescrizione: se il diritto non viene esercitato entro quel periodo, si estingue. La garanzia in questione è quella dell’art. 1490 del codice civile. Riguarda i vizi che rendono l’immobile «inidoneo all’uso a cui è destinato» o ne diminuiscono «in modo apprezzabile il valore».

Otto giorni, ma a partire da quando

L’art. 1495 stabilisce che il compratore decade dalla garanzia se non denuncia i vizi «entro otto giorni dalla scoperta». La stessa norma fa salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. Conviene quindi controllare anzitutto il contratto.

Il punto delicato è che cosa si intenda per scoperta. Nella vita di un difetto si possono distinguere tre momenti. Il primo è la percezione di un’anomalia. Il secondo è la consapevolezza che esiste un difetto rilevante. Il terzo è la conoscenza della sua causa tecnica.

Su questo punto le decisioni non sono univoche. Secondo un orientamento, la causa tecnica precisa non serve. Davanti a infiltrazioni, macchie di umidità o muffe, la sola comparsa del fenomeno può già valere come scoperta, se rende obiettivamente certa l’esistenza di un difetto rilevante. Secondo un altro orientamento, più favorevole al compratore, la scoperta si perfeziona solo con un accertamento tecnico. Questo vale soprattutto per i fenomeni strutturali o complessi. L’accertamento deve far comprendere la gravità del problema, il suo legame con l’immobile e il fatto che esistesse già al momento della vendita.

La lettura più prudente è la seguente. La scoperta coincide con il momento in cui il compratore ha una conoscenza obiettiva e sufficientemente completa di tre cose: che il vizio esiste, che è rilevante e che è anteriore alla vendita. Non occorre che la causa tecnica sia già individuata. Conta però quando, senza un accertamento, il compratore avrebbe soltanto un sospetto o un fenomeno dal significato incerto.

Per questo la data della perizia non è automaticamente il punto di partenza. Si deve verificare se, prima della perizia, il compratore sapesse già abbastanza per denunciare il vizio in modo consapevole. Non deve trattarsi di una denuncia puramente esplorativa. Se sapeva abbastanza, gli otto giorni sono iniziati prima. Al contrario, la perizia non può essere ignorata quando il fenomeno iniziale era ambiguo, poco significativo o compatibile con più cause.

Un anno dalla consegna, comunque vada

Il terzo comma dell’art. 1495 stabilisce che l’azione si prescrive «in ogni caso, in un anno dalla consegna». L’anno non decorre dalla scoperta.

La formula «in ogni caso» è stata intesa in senso ampio. L’azione si prescrive anche se il vizio non è ancora stato scoperto, o se è stato scoperto dopo la scadenza dell’anno. Si prescrive anche quando la denuncia non era necessaria perché il venditore aveva riconosciuto il vizio o lo aveva occultato.

Ne segue una conseguenza pratica precisa. Si pensi a un vizio ordinario che si manifesta per la prima volta al quattordicesimo mese dalla consegna. L’azione di garanzia è, in linea di principio, già prescritta. Lo è anche se il compratore denuncia entro otto giorni e agisce subito dopo.

Questo non significa che il difetto emerso tardi sia sempre irrilevante. Va verificato se il caso rientri in un’altra disciplina. Le ipotesi sono tre: la responsabilità per gravi difetti dell’art. 1669 del codice civile, un autonomo inadempimento del venditore, o un impegno a riparare che il venditore abbia assunto. Va verificato anche se il difetto sia sopravvenuto per un comportamento successivo di qualcuno.

Quando la denuncia non serve, e perché l’anno resta

Il secondo comma dell’art. 1495 prevede che la denuncia non sia necessaria «se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato».

Il riconoscimento deve venire dal venditore o da chi ha il potere di impegnarlo. Può essere espresso o tacito. Deve riguardare l’esistenza materiale del difetto, ma non richiede che il venditore ammetta la propria responsabilità. Può risultare da interventi di riparazione, comunicazioni, offerte tecniche o impegni specifici. Non basta invece un atteggiamento collaborativo, né la semplice disponibilità a esaminare il problema: conta il contenuto oggettivo della condotta. Il riconoscimento che proviene da un terzo, come l’impresa esecutrice o il produttore, non esonera dalla denuncia al venditore.

L’occultamento non coincide con il carattere occulto del vizio. Il vizio occulto è quello che non si conosceva e non si poteva facilmente riconoscere al momento dell’acquisto. L’occultamento è invece una condotta del venditore, che nasconde il difetto con accorgimenti specifici. Il semplice silenzio del venditore non basta.

Né il riconoscimento né l’occultamento cancellano l’anno dalla consegna. Eliminano la necessità della denuncia, ma la prescrizione resta.

Il riconoscimento può però interrompere la prescrizione. Interrompere significa far ripartire il termine da capo. L’art. 2944 del codice civile stabilisce che la prescrizione «è interrotta dal riconoscimento del diritto da parte di colui contro il quale il diritto stesso può essere fatto valere». Quando il riconoscimento ha questo contenuto, l’anno ricomincia a decorrere da quel momento.

C’è poi un’ipotesi diversa. Il venditore può impegnarsi a eliminare i vizi e il compratore può accettare l’impegno. In questo caso può nascere un’obbligazione autonoma di eseguire le riparazioni, soggetta alla prescrizione ordinaria di dieci anni prevista dall’art. 2946 del codice civile. Non basta però un sopralluogo o un intervento tecnico: occorrono il riconoscimento dei difetti e un effettivo impegno a eliminarli. La riduzione del prezzo e la risoluzione restano comunque soggette all’anno.

Se è il venditore a fare causa

Il terzo comma dell’art. 1495 contiene una regola per il compratore che venga citato in giudizio dal venditore, per esempio per il pagamento del prezzo. Questo compratore «può sempre far valere la garanzia», anche dopo l’anno. Servono però due condizioni. Il vizio deve essere stato denunciato entro otto giorni dalla scoperta. La denuncia deve essere avvenuta prima che sia trascorso l’anno dalla consegna.

In quel giudizio il compratore può usare la garanzia per difendersi. Può anche avanzare una domanda propria nello stesso processo, cioè una domanda riconvenzionale, per chiedere la riduzione del prezzo o la risoluzione.

La regola ha però una funzione solo difensiva. Non riapre in generale il termine per agire autonomamente. Dimostra comunque che una denuncia tempestiva conserva valore anche quando il compratore non ha intrapreso alcuna causa.

Quando invece i termini sono altri

L’art. 1669 del codice civile riguarda gli edifici e gli altri immobili destinati a lunga durata. Si applica quando l’opera, «nel corso di dieci anni dal compimento», rovina in tutto o in parte, presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti.

In questo caso il difetto va denunciato entro un anno dalla scoperta. Il diritto si prescrive poi in un anno dalla denuncia.

I dieci anni non sono un termine entro cui agire. Sono la condizione perché questa responsabilità operi: il grave difetto deve manifestarsi entro il decennio dal compimento dell’opera. Il decennio non si prolunga. Se il difetto diventa evidente dopo, l’art. 1669 non si applica, anche se la causa materiale risaliva a prima.

La responsabilità grava sull’appaltatore e sul costruttore-venditore che abbia avuto un ruolo effettivo nella costruzione. Opera verso il committente e i suoi aventi causa, cioè anche verso chi ha acquistato l’immobile.

Per gravi difetti non si intendono soltanto quelli che toccano la stabilità. Rientrano anche le alterazioni che compromettono in modo apprezzabile il godimento, la funzionalità, l’abitabilità o la conservazione dell’immobile. Sono esempi le infiltrazioni, i difetti di impermeabilizzazione e i problemi agli impianti, purché il pregiudizio sia rilevante e non marginale. Anche qui la scoperta richiede la conoscenza obiettiva della gravità del difetto e della sua origine nell’esecuzione dei lavori. Per questo può essere necessaria una perizia.

Se invece i lavori sono stati commissionati direttamente dal proprietario, si applica la disciplina dell’appalto dell’art. 1667 del codice civile, con termini propri.

Tre affermazioni che si leggono ovunque

«Ha un anno dalla scoperta.» è inesatto. Dalla scoperta decorrono gli otto giorni per la denuncia. L’anno per agire decorre dalla consegna. Un vizio emerso dopo l’anno non riapre il termine. Si può solo verificare se il caso rientri in una disciplina diversa.

«Se il vizio è occulto, non va denunciato.» è falso. Che il difetto non fosse visibile all’acquisto non elimina gli otto giorni. La denuncia non è necessaria solo se il venditore ha riconosciuto il vizio o lo ha attivamente nascosto.

«Per i gravi difetti si può agire per dieci anni.» Anche questo è falso. Dieci anni non è una prescrizione decennale. è il periodo entro cui il grave difetto deve manifestarsi. Dopo la scoperta restano un anno per denunciare e un anno dalla denuncia per agire.

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