Condominio parziale e ripartizione delle spese: la Cassazione fa chiarezza
La sentenza n. 21753/2026 della Cassazione conferma che il criterio di riparto delle spese per un tetto a servizio di un solo corpo di fabbrica non richiede una delibera ad hoc, e che la prassi da sola non deroga ai criteri legali
Con la sentenza n. 21753 del 25 giugno 2026, la Cassazione civile, Sezione II, interviene su una questione ricorrente nei condomini composti da più edifici o corpi di fabbrica: chi deve pagare le spese di manutenzione di un tetto che copre solo una parte del complesso?
Il caso: un tetto a servizio di un solo fabbricato
Il caso riguardava un condominio di via Alzaia Naviglio Pavese a Milano, articolato in quattro fabbricati (A, B, C, D). Una comproprietaria di un’unità nel corpo C aveva impugnato la delibera assembleare che imputava le spese per il rifacimento della copertura del proprio edificio ai soli due proprietari del corpo C, in applicazione dell’art. 1123, comma 3, c.c., anziché a tutti i condomini secondo i millesimi generali. La condomina sosteneva che tale criterio fosse stato introdotto solo di recente, in contrasto con una prassi pluriennale di ripartizione millesimale, e che la delibera presupposta del 2016 fosse addirittura nulla.
Il condominio parziale si configura per legge
La Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo due punti. Il primo riguarda il condominio parziale: secondo la Corte, questa figura – fondata sull’art. 1123, comma 3, c.c. – si configura automaticamente per legge ogni volta che un bene, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, serve oggettivamente solo una parte dell’edificio. Non occorre alcuna delibera o accordo che lo istituisca: basta il dato oggettivo (richiamando anche Cass. n. 791/2020 e Cass. n. 23001/2019).
Derogare ai criteri di riparto richiede l’unanimità
Il secondo riguarda i limiti alla deroga dei criteri di riparto: le regole legali o convenzionali sulla ripartizione delle spese (art. 1123, comma 1, c.c.) possono essere modificate solo con un accordo scritto approvato all’unanimità da tutti i condomini, mai attraverso una prassi di fatto (facta concludentia), per quanto reiterata nel tempo (in linea con Cass. n. 26042/2019, Cass. n. 5258/2023, Cass. n. 2406/2024 e Cass. n. 30305/2022).
Delibera nulla o annullabile?
La sentenza richiama inoltre il criterio, già fissato dalle Sezioni Unite (Cass. SU n. 9839/2021), per distinguere nullità e annullabilità delle delibere assembleari: sono nulle solo le delibere che modificano in via generale e per il futuro i criteri legali o convenzionali di riparto delle spese, materia estranea alle competenze dell’assemblea; sono invece meramente annullabili – e quindi impugnabili entro 30 giorni ex art. 1137, comma 2, c.c. – le delibere che applicano in concreto, anche in modo scorretto, criteri già esistenti. Nel caso esaminato, la delibera del 2016 rientrava in questa seconda ipotesi ed era stata impugnata oltre il termine, con conseguente decadenza.
Che cosa cambia per amministratori e condòmini
Per amministratori e condomini la decisione offre indicazioni operative precise: prima di contestare o pretendere di modificare un riparto spese, è necessario verificare se il bene interessato serva oggettivamente solo una parte dell’edificio, e se esista un accordo scritto e unanime che disciplini diversamente la ripartizione. Una prassi non formalizzata, anche se mantenuta per anni, non ha valore vincolante. È inoltre essenziale rispettare il termine di 30 giorni per impugnare le delibere ritenute errate nell’applicazione dei criteri di riparto, poiché il vizio è normalmente di annullabilità, non di nullità.
Lo Studio Legale Caiulo è a disposizione per una valutazione delle singole situazioni condominiali relative alla ripartizione delle spese e all’impugnazione delle delibere assembleari.
Studio Legale Caiulo – Diritto Civile e Condominiale
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Questo approfondimento ha finalità informativa e non costituisce consulenza legale. Le pronunce richiamate si riferiscono ai casi concreti decisi e non si applicano automaticamente a situazioni diverse: prima di assumere qualunque iniziativa conviene verificarne il contenuto con un avvocato.