Tabelle millesimali: la modifica richiede sempre la forma scritta, non basta il comportamento concludente
La Cassazione (ord. n. 22816/2026) esclude che il riparto delle spese difforme dai millesimi, anche se applicato per anni senza opposizioni, integri una tacita modifica delle tabelle condominiali
Con l’ordinanza n. 22816 del 6 luglio 2026, la Seconda Sezione della Corte di Cassazione è tornata su un tema ricorrente nella vita condominiale: la possibilità di modificare le tabelle millesimali attraverso comportamenti concludenti, senza una delibera scritta ad hoc.
Il caso concreto
Alcuni condomini (Fasana e Comocentro Alberghi s.r.l.) avevano impugnato una delibera del Condominio Comocentro Cavour di Como, relativa al riparto delle spese di pulizia per l’esercizio 2017-2018, contestando l’applicazione di criteri difformi dalle tabelle millesimali ufficiali. Sia il Tribunale di Como che la Corte d’appello di Milano avevano respinto la domanda, ritenendo che la partecipazione con voto favorevole a delibere reiterate nel tempo, che applicavano un riparto diverso dai millesimi, senza che nessuno lo contestasse, costituisse un comportamento univoco idoneo a integrare una convenzione modificativa tacita, valida perché di natura contrattuale e non incidente su diritti reali.
Il principio di diritto
La Cassazione ha ritenuto questa impostazione errata. Le tabelle millesimali, pur potendo esistere indipendentemente dal regolamento condominiale, quando vengono approvate o modificate assumono la veste di deliberazione assembleare: in base al combinato disposto degli artt. 68 disp. att. c.c. e 1138 c.c., tale atto richiede la forma scritta ad substantiam. Ne consegue che non è configurabile un’approvazione o modifica delle tabelle per facta concludentia, per quanto la prassi difforme si sia protratta nel tempo e nessuno l’abbia mai contestata. La Corte richiama in questo senso l’orientamento avviato da Cass., Sez. II, sent. n. 26042/2019 e confermato da Cass., Sez. II, ord. n. 2406/2024 e Cass., Sez. II, sent. n. 13855/2026.
Il criterio di distinzione sulle maggioranze
La pronuncia chiarisce inoltre quando basta la maggioranza qualificata e quando serve l’unanimità, individuando due situazioni distinte: da un lato, se la rettifica o modifica delle tabelle ha funzione meramente ricognitiva – perché conseguenza di un errore di calcolo, oppure perché le mutate condizioni di una parte dell’edificio hanno alterato di oltre un quinto il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare – è sufficiente la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136, co. 2, c.c.; dall’altro lato, se si tratta invece di derogare al regime legale di ripartizione delle spese, approvando una “diversa convenzione” ai sensi dell’art. 1123, co. 1, c.c., è necessaria l’approvazione unanime di tutti i condomini.
La conseguenza pratica
Per gli amministratori condominiali, la pronuncia impone cautela: una prassi di riparto delle spese difforme dai millesimi ufficiali, per quanto applicata costantemente e mai contestata dai condomini, non produce di per sé effetti vincolanti se non è stata formalizzata in una delibera scritta, adottata con il quorum corretto in base alla natura ricognitiva o derogatoria della modifica. I condomini, dal canto loro, mantengono la possibilità di contestare un riparto non conforme alle tabelle vigenti anche a distanza di anni, se non risulta una delibera modificativa validamente approvata.
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Fonte: Cass. civ., Sez. II, ord. n. 22816/2026 (Pres. Scarpa, Rel. Penta) – www.italgiure.giustizia.it
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Avvertenza: il presente articolo ha finalità informativa e divulgativa e non costituisce consulenza legale né sostituisce il parere di un professionista. Le pronunce giurisprudenziali richiamate sono riferite ai casi concreti decisi e non sono automaticamente applicabili a fattispecie diverse; prima di assumere qualsiasi iniziativa si raccomanda di verificare il contenuto con un avvocato, valutando le circostanze specifiche della propria situazione.